罗湖某地产公司经纪人唐女士近日爆料，她的一位客户在向某银行申请提前还款时，罚息高达未还本金的5%，未还金额为116万多，仅罚息一项便高达5 .7万多元。担保公司介绍，目前按揭三年内提前还款，银行罚息多为1-3个月的利息，这一数额首次听说，律师也认为因为提前还款，约定惩罚性的罚息不可取。

       罚息高达未还款本金5%

       昨日，唐女士向南都记者报料称，她的一位客户于2010年5月底在某银行办理了合计120万元30年的房贷，7月开始正式供楼，还到今年1月时还有本金约116万元，近日向该银行提出提前还款申请时，才猛然发现提前还款需交罚息5%，他需要缴纳罚息超过5.7万元。


       在唐女士发来的该份按揭合同照片中，南都记者看到关于提前还款事项的第六条第四款显示，“对提前归还的贷款本金，贷款人不退还已计收的利息，同时贷款人有权按借款人提前归还的贷款本金的5%向借款人收取提前还款补偿金，用于补偿提前还款日至贷款到期日的利息。”其中5%为人工手写，其余为打印的格式合同，而合同中所言的“提前还款补偿金”便是行业内常说的“罚息”。


       新合同基本低至1%-1.5%


       南都记者收到报料后，致电该行深圳某支行房贷部，工作人员告知，目前该行关于提前还款的罚息约定是，还款3年以内原则上收取1%的罚息，但是每年会给客户提供一次提前还款的预申请，申请通过后可以免去罚息，还款3年以上，则免收罚息。但是该工作人员强调，这也仅是当下政策，将来是否有变化他也无法判断。当南都记者提到此前合同怎样处理时，他表示只能按照合同约定，之前也正是因为各家约定不统一，才出台了统一的提前还款罚息的规定。该行内部人士表示，双方可以在尊重契约精神的前提下协商沟通。


       南都记者随后致电深圳农业银行以及多家有赎楼业务的担保公司，均介绍当前各家银行三年内提前还款，罚息一般为1-3个月的利息，合计在1%-1.5%左右，各家银行的细节都不太一样，通常会给优质客户一定程度的减免，而三年之后一般不再罚息。


       “行业内所说罚息，性质相当于违约金，数额一般是双方通过合同进行约定。”但是对于本次遇到的“未还本金的5%”，深圳市不动产融资担保股份有限公司副总经理王江海也认为过高，“5%大致算起来已经相当于一年的利息了，银行的实际损失并没有这么高。”王江海介绍，罚息这一收入在银行属于中间业务收入，不排除有商榷空间。


       律师观点

       5%明显过高，惩罚性违约金不应当


       根据《合同法》，双方当事人可以约定，一方违约时应该根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。对于违约金约定过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在最高人民法院关于《合同法》的司法解释二中，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。


       尽管法律上对于借款合同的违约责任没有更为详细的约定，但是提前还款相当于提前履行义务。即便双方在合同签订时都认可了5%的违约金，按照上述司法解释，也应该由银行举证自己的损失。对于银行而言，这116万元提前还款之后，同样也会放贷给其他人，其损失少之又少，5%的违约金明显过高，如果购房者申请降低，相信法院会进行调剂。《合同法》中“借款人提前偿还借款的，应该按照实际借款的期间计算利息”条款说明，提前还款不同于其他合同的违约，所以银行不应当设置高额的惩罚性违约金。


       ——— 广东信荣律师事务所主任、律师 张茂荣


       首先，5%的合理性是站不住脚的，提前还贷是贷款人的权利，给银行造成的损失并没有这么大。其次，贷款合同是银行单方面起草，条款也基于对自己利益的考量，限制了借款人的权利。在上述两点的基础上，可以向法院申请认定该条款无效，并比照现有政策申请少交罚息。但考虑到该条款影响范围的广泛，法院对于认定该条款无效会非常谨慎，成功概率很低，只能提醒购房者在面临格式合同时，对于其中细节要多做了解。


      ——— 深圳国晖律师事务所律师 霍静