（一）物业管理法律制度概述1.物业管理的概念    物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2.物业管理的内容（1）从物业管理对象的角度而言，物业管理的内容包括对物的管理和对人的管理。    所谓对物的管理，是指对建筑物、基地及其附属物设施的保存、改良、利用以及处分等所为的管理。原则上仅限于建筑物的共有部分，专有部分不包括在内。在物业管理实践中，对物的管理主要包括维护、保养、修缮等内容。     所谓对人的管理，是指对区分所有权人群居生活关系所为的社区管理。对人的管理对象不以居住在区分所有建筑物中的所有人的行为为限，凡出入区分所有建筑物的人的行为，都应包括在内。（2）从物业管理行业角度而言，物业管理的内容包括基本业务、专项服务和经营业务。    第一，基本业务。包括建筑物的维护、修缮与改造；物业附属设备、设施的维护、保养和更新；相关场地的维护与管理；消防设施的维护、保养和更新等。物业管理公司在其提供的格式合同中不得对这些内容作出删减，即使合同中没有体现，也应当视为物业管理公司应承担的义务。    第二，专项服务。包括治安保卫、清洁保洁、庭院护花、车辆管理等。专项服务由某一特定的物业管理公司为全体业主平等提供，并通过物业服务合同体现出来。一般而言，应以物业服务合同的约定为准。    第三，经营业务。经营业务主要是接受个别业主或使用人的特别委托而提供的各种服务。经营业务实际上并不专属于物业管理范围，它是通过单独委托的方式，由个别业主于物业管理公司约定形成的。3.物业管理的类型（1）根据物业管理的模式的不同，可以分为委托代管型和业主自管型两种。    委托代管型是由业主资质机构委托物业管理公司对其物业进行专门化的服务管理，住宅小区、写字楼常常采用此种模式，也是当前最常见的物业管理模式。业主自管型是由业主自己对其所有或合法取得使用权的物业实施管理，宾馆酒店、学校宿舍、医院、商场常常采取此种模式。两种模式最大的差异在于，委托代管型物业管理是不同主体之间的法律关系，而业主自管型物业管理则属于业主的内部行为。（2）根据物业管理公司的选聘时间的不同，可以分为前期物业管理和普通物业管理。    前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业管理公司之前，由建设单位选聘物业管理企业从事物业管理工作。在小区业主入住之前，指导小区业主大会召开、业主委员会成立，这一段时间内业主没有形成共同的意志，但此时小区也需要物业管理服务，因此法律规定可以由建设单位通过招标投标的方式选聘物业管理企业，进行必要的物业管理活动。相比而言，前期物业管理更多的是与建设单位合作，有时前期物业甚至参与楼盘营销。前期物业管理还应当提供业主入住的进户管理。前期物业管理的费用，未入住的单元应当由建设单位承担。    普通物业管理，是指在业主入住后，通过业主大会以公平、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，订立物业服务合同，按照合同实施物业管理活动。普通物业管理和前期物业管理在物业管理公司的选聘、管理费收取、监督机制的运作方面也存在较大差异。（3）根据物业的不同用途，可以分为住宅小区物业管理、商业办公物业管理以及公共设施物业管理等。    这些用途不同的物业管理在物业管理关系的缔结、物业服务的内容等方面都有一定的差异。（二）业主自治    业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律法规的规定和民主原则建立自治组织、确立自治规范，管理本区域内的物业的一种基层治理模式。1.业主根据《物业管理条例》第6条的规定，房屋所有权人为业主。（1）业主的权利与义务业主在物业管理活动中享有的权利包括：①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；②提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；④参加业主大会会议，行使投票权；⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权；⑥监督业主委员会的工作；⑦监督物业管理企业履行物业服务合同；⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；⑨监督物业共用部位、共有设施设备专项维修资金（以下简称专项维修基金）的管理和使用；⑩法律法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中应履行的义务包括：①遵守业主公约、业主大会议事规则；②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；④按照国家有关规定交纳专项维修资金；⑤按时交纳物业服务费用；⑥法律法规规定的其他义务。2.业主大会（1）业主大会的概念    业主大会，是指由物业管理区域内全体业主组成的，维护全体业主共同利益，行使物业管理自治权的业主自治机构。我国《物业管理条例》第8条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”业主大会是业主团体利益的代表，也是区分所有权人团体的最高意思机关。    根据《物业管理条例》的规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。（2）业主大会的职责业主大会履行下列职责：①制定、修改业主公约和业主大会议事规则。②选举、更换业主委员会委员、监督业主委员会的工作。③选聘、解聘物业管理企业。④决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。⑤制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。⑥法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。（3）业主大会的议事规则    业主在首次业主大会会议上的投票权，，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。首次业主大会之后的业主投票权，由业主大会议事规则规定。目前我国的实践中一般采取不分面积大小的“一权一票”，即每户业主均享有相同表决权的做法，与业主的住宅面积无关。    业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等位单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名代表参加。    业主大会作出决定的，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则以及选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。    业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。20％以上业主提议的、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的以及业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况发生时，业主委员会应当组织召开临时业主大会。发生应当召开业主大会临时会议的情况，而业主委员会不履行组织职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。3.业主委员会   业主委员会，是指由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。（1）业主委员会委员    业主委员会委员应当是业主大会选举出来的业主。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，从业主委员会委员中推选产生业务委员会主任1人，副主任1～2人。    根据建设部2003年出台的《业主大会规程》的规定，业主委员会委员应当符合下列条件：①本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；②遵守国家有关法律法规；③遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；④热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；⑤具有一定组织能力；⑥具备必要的工作时间。    业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：①因物业转让、灭失等原因不再是业主的；②无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；③因疾病等原因丧失履行职能的；④有犯罪行为的；⑤以书面的形式向业主大会提出辞呈的；⑥拒不履行行业义务的；⑦其他原因不宜担任业主委员会委员的。    经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。    业主委员会资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。    业主委员会委员对于业主委员会的组成和委员的任期，应当交由业主大会决定。（2）业主委员会的职责业主委员会应当履行以下职责：①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。②代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。④监督业主公约的实施。⑤业主大会赋予的其他职责。    同时，业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。    业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。（3）业主委员会会议及其议事规则    经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。    业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。    业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并办好交接手续。（4）业主委员会的场地和经费    业主委员会代表全体业主办理物业小区的日常事务，必须涉及费用的支出和办公场地的使用问题。根据《业主大会规程》的规定，业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用，具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。4.业主公约（1）业主公约的概念    业主公约，又称住户规约、住户公约，是指物业管理区域内的全体业主就建筑物的管理、使用、维护与所有等共同物业利益事项，通过业主大会指定的对全体业主具有约束力的自治规则。    业主公约是由多数人为同一目的而订立的，因此属于民事法律行为理论中的共同行为，其约束力不仅及于全体业主，还及于物业区域内的物业使用人、业主继承人和管理人，因此其有别于一般的契约行为。    业主公约是业主团体的最高自治规范和根本性自治规则，其地位和作用相当于业主团体的“宪法”。业主大会和业主委员会的决议和行为都不得与这一最高自治规范相抵触。（2）业主公约的内容    业主公约属于业主自治规范，因而其内容应当由业主自由协商确定。一般而言，业主公约应当以业主的权利义务为核心，对以下事项作出规定：①物业区域概况。    包括物业的名称、坐落、面积四至、使用期限、共用部分和公共设施设备等状况。②业主、开发建设单位、物业管理企业各自的权利义务。    业主的权利义务应当以《物业管理条例》中的规定为基础，并可以针对本物业管理区域的实际情况另行约定其他权利和特别义务。③业主大会、业主委员会产生办法及其议事规则。    包括业主大会的召集程序、议事方式、表决程序、业主投票权计算方法；业主委员会的选举、任期、职责以及业主公约的修改程序等。④物业使用、管理、维修的具体规定。    如物业区域内的禁止行为，共用部分和设施的使用方式、经营方式等。⑤物业管理费和公共维修基金问题。    例如，物业管理费的构成，公共维修基金的交纳、保管和使用等。⑥违反业主公约的责任。    业主公约本质上属于自治规范，不得设立公法上的处罚条款，但是可以约定一些民事责任的形式。业主公约还可以约定，涉及需要实施行政处罚措施的，业主委员会应当及时报请有关行政管理部门依法处理。⑦业主认为需要约定的其他事项。    业主公约应当经业主大会审议通过，自通过之日起生效。