（一）土地登记的概念    土地登记，是指房地产行政管理部门代表国家对国家土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权及他项权利均进行注册登记和发证的一种制度。（二）土地登记的内容    根据《土地登记规则》的有关规定，我国土地登记的内容主要有以下几项：1.土地登记申请者。土地登记申请者，是指依法获得土地所有权或使用权的单位和个人。2.土地的权属性质。    土地的权属性质，是指登记的土地所有权或使用权的类型，包括国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权三种。3.土地的地理位置。    农村登记到村里，城市登记到某街道门牌号等。应当登记土地的乡邻地名，一般写相邻的土地所有者或使用者的名称，权属分界线的具体位置、标志，以便于查找和确认边界。4.土地面积    面积主要包括自用面积、公共面积和分摊面积。各种类型的面积决定了申请人行使土地所有权或使用权的界限和方式。5.土地用途    土地用途，是指依法批准的土地的实际用途。如果土地所有权人或使用权人取得土地后，没有按照批准的用途使用土地的，要承担相应的法律责任。    除此以外，土地登记的内容还应当有土地使用期限、土地权属来源、土地等级等。（三）土地登记的类型1.初始登记    初始登记，又称总登记，是指在一定时间内对辖区全部土地或者特定区域的普遍登记。初始登记须将申请登记审核结果公告。公告期间，土地使用者、土地所有者、他项权利拥有者及其他土地权益有关者对土地申请登记审核结果提出异议的，应当依照《土地管理法》第16条的规定处理解决。土地所有权和使用权争议由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理。个人之间、个人与单位之间的土地使用权争议，由乡级人民政府或者县级人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理结果不服的，可以在接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。在土地所有权和土地使用权争议解决之前，任何一方不得改变土地利用现状。权属争议完成后，再行登记。初始登记的具体程序为：（1）登记通告。登记通告，是指初始土地登记时，县级以上地方人民政府发布的通告，告知土地登记单位土地登记区的划分、土地登记的期限、土地登记收件地点、土地登记申请者应当提交的有关证件等事项。（2）登记申请。    登记申请，是指土地使用者或所有者、他项权利拥有者在规定的期限以内，以书面的形式向有关土地登记部门提出进行土地登记的要求。土地申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料：①土地登记申请书；②单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；③土地权属来源证明；④地上附着物权属证明。委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明。    申请土地登记，申请者须向土地管理部门领取土地登记申请书。土地登记申请书应当载明下列基本事项，并由申请者签名盖章：①申请者名称、地址；②土地坐落、面积、用途、等级、价格；③土地所有权、使用权和土地他项权利权属来源证明；④其他事项。土地管理部门接受土地登记申请者提交的申请书及权属来源证明，应当在收件簿上载明名称、页数、件数，并给申请者开具收据。（3）地籍调查。    地籍调查，是指土地管理部门依法对土地权属状况进行实地调查，包括权属调查和地籍测绘。土地管理部门应按照制定颁发的地籍调查规程，负责组织辖区内的地籍调查。目的在于摸清辖区内土地的地理位置、权属界限、数量等，为将来的土地管理和规划打下基础。（4）权属审核。    土地管理部门应当根据地籍调查的结果和土地定级估价成果，对土地权属、面积、用途、等级、价格等逐项进行全面审核。审核的主要内容是：土地权属者与使用者是否一致；土地用途是否符合有关规定；土地界限是否清楚可分；土地权属来源是否合法有效。（5）进行公告。    公告，是指土地管理部门将权属审核的结果通过某种形式向土地的利害关系人公布。公布的主要内容包括：①土地使用者、所有者和土地他项权利者的名称、地址；②准予登记的土地权属性质、面积、坐落；③土地使用者、所有者和土地他项权利者及其他土地权益有关者提出异议的期限、方式和受理机关；④其他事项。（6）异议复查与争议处理。    土地登记申请者及其他土地权益相关者在公告规定的期限内，可以向土地管理部门申请复查，并按规定缴纳复查费。经复查无误的，复查费不予退还。经复查确实存在差错的，复查费由造成差错者承担。另外，在土地登记过程中，若发生土地权属争议，应按照有关规定进行处理后，再进行登记。土地权属争议的处理，依据《土地管理法》第16条的规定进行。（7）注册登记。    公告期满，土地使用者、所有者和土地他项权利者及其他土地权益有关者对审核结果未提出异议的，由人民政府批准后，按照以下规定办理注册登记：①根据对土地登记申请的调查审核结果，以宗地为单位逐项填写土地登记卡，并由登记人员和土地管理部门主管领导在土地登记卡的经办人、审核人栏签字。②根据土地登记卡的有关内容填写土地归户卡，并由登记人员在土地归户卡的经办人栏签字。③根据土地登记卡的相关内容填写土地证书。土地证书以宗地为单位填写。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别填写土地证书。通过土地登记造册，可以全面掌握土地权属单位和个人使用或所有土地的基本状况。（8）颁发土地证书。    注册登记后，由县级以上地方人民政府向国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者分别颁发国有土地使用证、集体土地所有证和集体土地使用证；县级以上地方人民政府土地管理部门向土地他项权利者颁发土地他项权利证明书。尚未确定土地使用权、所有权的土地，向土地管理部门进行登记造册，不发土地证书。2.变更土地登记    变更土地登记，是指继初始土地登记之后，因土地所有权、使用权、他项权利以及土地的主要用途发生变更而随时办理的登记。包括土地权属设定登记、土地所有权变更登记、土地使用权变更登记、注销登记等。变更登记是在初始登记的基础上进行的，与初始登记相比，变更登记具有分散性、经常性和多样性的特点。（1）土地权属设定登记依据《土地登记规则》的规定，设定土地使用权、所有权和土地他项权利，必须向土地管理部门申请登记。具体表现有以下情形：①以划拨方式取得国有土地使用权的，若属于新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地，建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起30日内，持建设用地批准书申请土地预登记，待建设项目竣工验收后，建设单位在竣工验收之日起30日内，持项目竣工验收报告和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记；若属其他项目使用划拨国有土地，土地使用单位或个人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起30日内，持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记。②集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的，应当在土地所有权性质变更后30日内，持原集体土地使用证和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记。③使用本集体土地进行建设或生产的，集体土地使用单位或个人应当在接到有批准权的地方人民政府批准用地文件或农地使用合同签订之日起30日内，持批准用地文件或农地使用合同申请集体土地使用权设定登记。④以出让方式取得国有土地使用权的（或属成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有土地使用权的），受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金（或每期付款）后30日内，持出让合同和出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。⑤国家将国有土地使用权以作价入股方式让与股份制企业的，该企业应当在签订入股合同之日起30日内，持土地使用权入股合同和其他有关证明文件申请国有土地使用权设定登记。⑥依法向土地管理部门承租国有土地的，承担人应当在签订租赁合同之日起30日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。⑦依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后15日内，持抵押合同及有关文件申请土地使用权抵押登记。土地管理部门应在被抵押土地的土地登记卡上登记，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。同一宗土地多次抵押时，依受到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。⑧有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后15日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。⑨设定法律、行政法规规定需要登记的其他土地他项权利的，当事人应在确定之日起15日内，申请设定登记。（2）土地使用权变更登记①划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，土地使用者应当缴纳土地使用权出让金后30日内，持土地使用权出让合同、出让金缴纳凭证及原国有土地使用证申请变更登记。②有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后30日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后15日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：依法转让土地使用权的；因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的。房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。③企业将通过出让或者国家入股等形式取得的国有土地使用权，再以入股方式转让的，转让双方当事人应当在入股合同签订之日起30日内，持以出让或者国家入股等方式取得土地使用权的合法凭证、入股合同和原企业的国有土地使用证申请变更登记。④因原单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的，有关各方应当在合同签订后30日内或者在接到上级主管部门的批准文件后30日内，持合同或者上级主管部门的批准文件和原土地证书申请变更登记。⑤集体土地所有者将集体土地使用权作为联营条件兴办三资企业和内联企业的，双方当事人应当在联营合同签订后30日内，持县级以上人民政府批准文件和入股合同申请变更登记。⑥因交换调整土地而发生土地使用权变更的，交换调整土地的各方应当在接到交换、调整协议和批准文件后30日内，持协议、批准文件和原土地证书共同申请变更登记。⑦因处分抵押财产而取得土地使用权的，取得土地使用权的权利人和原抵押人应当在抵押财产处分30日内，持有关证明文件申请变更登记。（3）名称、地址和土地用途变更登记①土地使用者、所有者和土地他项权利者更改名称、地址的，应当在名称、地址发生变更之日起30日内，持有关证明文件申请名称、地址变更登记。②国有土地的用途发生变更的，土地使用者应当在批准变更之日起30日内，持有关部门批准文件和原国有土地使用证申请土地用途变更登记。以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，土地使用证还应当提交签订的土地使用权出让合同变更协议或重新签订的土地使用权出让合同。③农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，集体土地所有者应当在农业结构调整后30日内，持批准文件、集体土地所有证和集体土地使用证申请土地用途变更登记。④集体土地建设用地的用途发生变更的，土地使用者应当在接到有批准权的地方人民政府批准文件之日起30日内，持批准文件和原集体土地使用证申请土地用途变更登记。（4）注销土地登记①集体所有的土地依法被全部征用或农业集体经济组织所属成员依法将建制转为城镇居民的，应当在集体土地被全部征用或办理农转非的同时，注销集体土地所有权登记。②县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，土地管理部门在收回土地使用权的同时，办理国有土地使用权注销登记，注销土地证书。③国有土地使用权出让或租赁期满未申请续期或续期申请未获批准的，原土地使用者应当在期满之日前15日内，持原土地证书申请国有土地使用权注销登记。④因自然灾害等造成土地权利灭失的，原土地使用者或所有者应当持原土地证书及有关证明材料，申请土地使用权或所有权注销登记。⑤土地他项权利终止，当事人应当在该土地他项权利终止之日起15日内，持有关证明文件申请土地他项权利注销登记。⑥土地使用者、所有者和土地他项权利者未按照规定申请注销登记的，土地管理部门可以依照有关规定直接办理注销土地登记，注销土地证书。（四）土地登记变更的程序土地登记变更的程序：1.提出变更申请   土地使用权、土地所有权、土地他项权利及土地的主要用途发生变更的，土地使用者、所有者以及他项权利者为了保护自己的合法权益，应当及时向有关部门办理变更登记。不经变更登记的土地权利的转移不具有法律效力，不受法律的保护。凡申请土地使用权、所有权或他项权利变更登记的，应当向有关部门提交所需的各种文件资料和原土地证书。2.变更地籍的调查和核实    地籍发生变更时，有关部门应当进行地籍核查。变更地籍调查通知应当发送至该块土地以及相邻的土地使用者或所有者。有界限情况变更的，应通知申请帐号设立变更的界限标志，并由相邻权人进行确认。待双方没有争议以后再进行勘察丈量，并对有关地籍图册、表格等进行修改，重新入册。变更登记应当经过有关部门的审核，主要内容包括：土地权属变更的法律依据；土地变更的面积、用途；土地上附着的他项权利等。