商品房买卖中定金的效力 【案情简介】 张某看中了某房产开发公司开发的一处房产，遂与开发商签订了《房屋认购协议》。该协议约定：张某以23500元/平方米的价格认购建筑面积为85平方米的房屋一套，认购协议签订时张某向开发商支付购房定金5万元。同时约定，认购协议签订30日内张某应与开发商签订正式《商品房买卖合同》，否则，张某已支付的定金不退，开发商有权将张某认购的房屋出售他人。认购协议签订后，张某又在别处看上一套楼房，于是向开发商提出退房，并要求退还定金。 【评析】 按照《担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，如支付定金的一方不履行约定债务，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务，应当双倍返还定金。另按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。依据上述规定，开发商依约向购房者收取定金作为签订《商品房买卖合同》担保的，如由于购房者的原因致使双方不能签订《商品房买卖合同》的，购房者无权要求返还定金，例如购房者要求退房等；如因开发商原因致双方不能签订《商品房买卖合同》的，开发商应双倍返还定金，例如开发商将房屋出售他人等。本案中，因张某看中其他房屋而要求退房，致双方不能签订《商品房买卖合同》，张某系过错方，所以张某可以要求退房，但无权要求返还定金。